文/奇谭君
最近，关于一线城市楼市回暖的传言，正在悄然增多。
由于二手房价格的不透明，我们用来判断楼市状况的一个重要参考，是成交量。因为房地产具有明显的金融属性，成交量放大和价格上涨往往是同步的。
而春节之后，来自中介的消息显示，一线城市的带看和成交出人意料的活跃。
2023年，房价又要涨了吗？
可是另一方面，提前还贷潮正在霸占热搜。一般来说，提前还房贷意味着大家对房价未来上涨的信心不足。
这两个互相矛盾的现象，怎么会同时发生？
答案可能藏在最新的金融数据里。
北上深房价要涨？
过完长假，奇谭君发现整个地产圈都在说，一线城市房价开始涨了。
月初流传的一张图片显示，上海链家2月4日当天有231套二手房交纳定金。
二手房价格一向不透明，所以判断楼市状况的一个重要参考，就看成交量。又因为房地产具有明显的金融属性，成交量放大和价格上涨往往是同步的。
链家在上海的市占率在20%左右，这意味着当天全上海的订单量应该超过了1000套。
2月4日是周六，成交会比平日多一些，按平日减半估算一下，一周的成交量大约是5000套，也就是一个月2万套左右。
熟悉上海楼市的朋友都知道，二手房月成交2万套被认为是楼市荣枯线，而2022年全年，没有一个月能够达到这个数字。
联想到去年底，链家在上海大量招聘中介，或许他们已经感知到了什么。
其它一线城市也出现了类似情况。
官方媒体的报道显示，北京二手房不光成交回暖，挂牌价也上涨，有中介称“以前我们片区一个月成交10套房，现在周末两天就成交10套房”。
深圳则是有官方数据认证。
昨天深圳市房地产中介协会公布的数据显示，上周深圳二手房（含自助）录得780套，环比增长40%，已超2022年周度录得量最高值。
北上深楼市集体活跃，有没有趋势性意义？
首先要考虑到疫情因素对数据的干扰。去年12月疫情高峰，各地的二手房成交量都受到明显压制，1月又有春节假期。
憋了两个月的需求集中释放，或许是2月楼市超预期的原因之一。
但是春节因素年年都有，12月也往往都是楼市淡季，而往年的“小阳春”一般到3月才会出现。今年2月初就表现出强劲成交，恐怕很难说只是“报复性反弹”，更像是有真实的购买力支撑。
极度悲观的另一面
旺盛的购买力，跟最近的“提前还贷潮”形成了巨大反差。
根据媒体公开报道，很多银行的提前还贷业务量都达到了平时的两倍以上，预约还贷可能要排队几个月。
去年房地产交易量不景气，再加上大量的提前还贷，体现在数据上就是全体居民的负债减少，存款增加。
我在上一篇文章中提过，去年全国居民存款增加17.84万亿元，比2021年多了8万亿，增幅非常惊人。
上周末央行又公布了最新的月度数据，今年1月居民存款增加6.2万亿元，一个月就相当于去年一年的三分之一还多了。这是有史以来最高的纪录。
央行调查显示，去年四季度倾向于“更多储蓄”的居民占61.8%，同样破历史记录。
居民端去杠杆，是当下最显著的特征。
当初加杠杆，最大原因是房价疯涨，被迫上车。如今的去杠杆，显然也代表了居民对房价的极度悲观。
谁在出手买房？
那么在极度悲观之下，又是谁推动了一线城市楼市的回暖？
答案恐怕还要落在提前还贷这件事上。
提前还贷，不光取决于大家的还贷意愿，还取决于还贷能力。换句话说，你得有钱。
尤其是经历了三年困难之后，突然大家都有钱提前还贷了，这件事本身就不太可能发生。
所以能够提前还贷的人，基本只有两种。一种是原本有钱，投向了其它理财产品，在遭遇了2022年的理财收益下滑之后，把钱取出来还贷了。
还有第二种，是用低利率的新贷款取代了高利率的旧贷款。
过去几年，针对个人购房者的按揭贷款利率经历了过山车的变化。最初为了抑制楼市活跃度，政策利率被抬高，首套房贷利率往往在5%-6%之间；然而随着楼市骤冷，政策又急于救市，如今利率下限只有4.1%，房价连续下降的城市甚至已经低于4%。
这时候，前几年的高息贷款就变得很不划算了，很多人肯定希望换成现行利率。
但是普通居民是没办法置换的，因为中国并不支持更改存量房贷利率。
除非你不是居民。
我们的利率政策对居民不友好，对企业却格外友好，经营贷的利率比房贷更低，可以做到3%左右。
如果你能把自己变成企业主，把按揭房贷变成抵押经营贷款，利息一下子就省了一半。
这个办法本来拿不上台面，不过对于利益相关的各方而言，把贷款放出去是眼下第一要务，至于真实流向就不那么重要了。
有人用这些钱还贷，也有人用来买房。
今年1月，M2同比增长12.6%，前值11.8%；M1同比增长6.7%，前值3.7%。
钱印出来了，就是实打实的购买力支撑。
宏观数据印证
从最新的金融数据中，我们也能看出，是哪些人突然有钱了。
今年1月新增社融5.98万亿元，同比少增1959亿元。考虑到今年春节长假在1月，去年在2月，这个数据不能说差，但也远远算不上好。
可以说，全社会对于经济的预期还比较谨慎。
不过在这种情况下，新增的企业中长期贷款却一直独秀，达到4.9万亿元，创下历史纪录。
一般来说，企业中长期贷款代表了企业对经济的乐观程度，这个指标为什么跟社融整体情况出现巨大反差？
原因不是企业太乐观，只不过是贷款太便宜了。
与企业中长期贷款大增相对应的，是企业债券融资大减。这一增一减，其实就是因为最近的贷款利率太优惠了，而债券市场却信心脆弱，最近利率上升，导致企业纷纷从债券融资转向贷款。
不过不管怎么说，企业部门仍然是相对最乐观的那一个。从新增人民币贷款结构来看，企业贷款占比明显增加，居民占比减少，印证了企业受利率支持程度更高。
既然企业真实的投资意愿尚未完全恢复，那么手里多出来的贷款，流到哪里去了呢？
近期楼市的波动或许可以从中得到一部分解释。
昨天辽宁省银保监局还专门发了监管提示：
随着国家对小微企业支持力度的加大，经营性贷款利率持续走低，社会上出现一些违规“贷款中介”，他们以“利率低”“期限长”“放款快”为由，诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”，再办理“信用贷”“经营贷”归还过桥资金，从而谋取高额中介服务、资金过桥费用，同时使消费者陷入违规转贷的多重风险之中，甚至要承担刑事责任。
有风险，就有利润，就会有人挤破头去干。
不过就此认为2023年房价又要大涨，仍然缺乏依据。
从美林时钟来看，房地产与大宗商品类似，一般在经济过热期间走牛。著名房地产“砖家”任泽平有个研究发现，在美林时钟的复苏阶段早期，中国股市的房地产板块往往也表现不错。
股市对预期最为敏感。房地产对中国人太重要了，一提经济复苏总是先想到房地产复苏，企业贷款也总是习惯性流向房地产，但这并不意味着大行情的到来。
中国的房地产市场足够大，只靠经营贷也很难炒起来。只有居民需求的共振才会带来真正的房价大涨。
而目前的居民端信心尚不支持。
倒是眼下奇异的市场结构，值得我们多一点思考：货币政策能否给居民更多的温暖，而不只是企业？