作为全球房价最贵的城市，香港楼市也开始支撑不住，迅速挤去泡沫。暴跌之后，香港房价已经跌回到了7年前。
在香港楼市摇摇欲坠之际，港府近日也推出一系列救市组合拳，包括印花税减半、按揭贷款保证期从30年延长至50年等等，希望能够止住下滑的势头。香港楼市何去何从？对于内地楼市的走势，也具有很强的参考价值。
过去很多年，香港楼市持续上涨，成为全球房价最贵的城市，如果折合成人民币，香港住宅均价大概为15万元/平方米，高居全球第一。在房价可负担性排行榜上，香港也是连续多年高居第一，成为全球最难负担的城市。
不过，在连续多年暴涨之后，香港房价在2022年开始暴跌。按照香港的官方数据，香港的私人住宅价格在2022年大跌了15.6%，成交量也是大跌4成。今年年初，受到香港和内地全面恢复通关等刺激，香港楼市一度小幅反弹，但是好景不长，二季度以来再度加速下跌。
在香港楼市风雨飘摇之际，李嘉诚在香港楼市投下一颗深水炸弹。今年8月份，长江实业公布旗下新盘的售价，比周边的二手房便宜了3成，将房价一夜之间拉回到7年前。
作为香港楼市最敏感的开发商，李嘉诚大幅降价清盘的行为，更是加剧了香港楼市崩盘的恐惧感，也进一步加速了香港房价的下跌。今年9月份，香港二手住宅价格环比下跌近2%，创下7年来的新低，10月份的房价再度环比下跌2.4%。曾经坚不可摧的香港房价，已经悄然回到了7年前。
香港房价快速下跌的原因，首先是因为过去多年来上涨太多。按照香港的官方数据，2010年到2021年，香港楼价指数从163点上涨到398点，累计涨幅高达1.44倍。无论是以绝对房价，还是房价收入比，香港的房价在全球都高居首位。
在连涨10多年之后，香港楼市已经积累了较大的泡沫，而美联储在2022年进入强势加息周期，成为戳穿香港楼市泡沫的导火索。美联储加息引发其他国家和地区的房价大跌，在历史上已经屡见不鲜。
因为港元实行紧盯美元的联系汇率制，目标是将港元汇率维持稳定在7.75至7.85港元兑1美元的区间内。所以，当美元进入加息周期后，港元也被迫跟随加息。2022年，香港利率从0.5%大幅上调到4.75%，大幅增加了购房成本，由此给购房者带来沉重负担。
香港房贷利率大涨，最直接的冲击就是购房者的月供负担快速加重，而随着房价下跌，很多用高杠杆买进的房产很快就成为负资产，也就是住房的最新市值比银行贷款还低。香港金管局的数据显示，2022年四季度，香港楼市的负资产超过1.2万宗，比2008年金融危机时期还高。
当住房成为负资产后，很多房主就只能选择断供放弃住房，因为每个月偿还高额月供来供一套负资产的住房并不划算。还有更多的房主为了避免沦为负资产，赶在房价下跌到红线之前提前卖出，由此导致香港楼市的卖盘越来越多，进一步加大了楼市下跌的压力。
而对那些计划买房的民众，香港房贷利率大幅上升之后，贷款成本提升，也导致购房能力下降，香港楼市的买方力量也是大幅减弱。
所以，香港跟随美国大幅加息之后，对于香港楼市的供需双方都带来了极大杀伤力，导致香港房价在2022年大跌近16%，到了今年也是颓势不减，快速跌回到7年前。
香港楼市当前的困境，很容易让人想起1997年。当年亚洲金融危机爆发之后，香港房价暴跌，从1997年到2003年，累计跌幅接近70%，将近20万人沦为负资产。那么，这一次香港楼市会重蹈1997年的悲剧吗？
对香港楼市而言，压力还远远没有结束。美国最近公布的数据显示，美国的经济复苏远远超过预期，今年三季度的GPD大幅增长了4.9%，这显示出美联储年内仍有加息的空间，最终退出加息周期的时间表会大大慢于市场周期。
对于实施联系汇率制的香港而言，如果长期维持在高利率，甚至利率继续走高，无论对于楼市，还是宏观经济，都意味着巨大的压力。
图片香港一家房地产中介公司出售住宅物业的清单。（图｜视觉中国）
正是为了避免当年金融危机期间的暴跌，香港政府开始出手拯救楼市，在港府行政长官李家超最近发布的施政报告中，提出了多项救市措施，包括将买家印花税减半，房贷从30年延长到50年等等。但即便如此，很多专业机构对于香港楼市的未来依然悲观。
香港楼市这一轮大跌，也给内地楼市再度敲响了警钟。一直以来，香港是内地楼市的重要参照对象，即使目前内地楼市身处寒冬，很多人对房价还是抱有幻想，很大程度上，内地乐观派人士的房价信仰来自香港楼市。
香港楼市在经历了1997年大跌之后，最终还是大涨回来了。所以，很多人认为内地楼市，尤其是一线城市的房价可以长期持有，即使短期出现下跌，长期还是会涨回来。
这种观点的危险之处在于，一方面，忽略了香港房价当年暴跌的惨烈程度，在1997年到2003年，香港房价暴跌7成，几十万人沦为负资产之后，住房只能被迫拍卖，在长达6年的房价下跌周期里，很多人都无法坚守到后来的房价反弹。
如果从更长的时间线来看，虽然香港房价在暴跌7成后还能大幅反弹，但是，在经历了10几年的大涨之后，香港楼市还是再度迎来了暴跌，房价已经回到了7年前。香港楼市的神话如果破灭，最终也会打破内地楼市的最后一丝房价信仰。
文｜谢九
原创 老九论财经 三联生活周刊